TCU autoriza construções na modalidade Built to Suit em terrenos públicos

O Built to Suit, ou “construído sob medida” em tradução livre, representa uma modalidade contratual na qual um imóvel é construído ou adaptado levando em consideração as necessidades específicas do futuro locatário.

Essa modalidade, bastante comum no setor privado, é regulamentada pelo art. 54-A da Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Com o tempo, a administração pública também passou a adotá-la, encontrando respaldo na Lei Federal nº 14.133/21 (Nova Lei de Licitações), especialmente, através do seu artigo 51, que estabelece diretrizes específicas para a locação de imóveis pelo poder público.

Recentemente, o Tribunal de Contas da União (TCU) publicou o acórdão n.º 755/2023, inovando ao permitir o uso de terrenos públicos na modalidade Built to Suit, mas desde que a construção, objeto do contrato de locação, seja revertida à administração pública ao término do contrato.

Segundo o órgão, essa modalidade seria uma cessão do direito de superfície de terreno público a terceiros (construtoras), por tempo certo, em troca da obtenção de sedes próprias, sem a necessidade da realização de obras pela administração pública.

A principal vantagem na estruturação do Built to Suit pelo setor público reside na capacidade de contornar a escassez de recursos para aquisição, construção ou adaptação de imóveis. Isso ocorre porque o pagamento é diluído ao longo do prazo contratual e se inicia apenas após a conclusão da construção ou reforma do imóvel.

Nessas situações, do ponto de vista financeiro, ocorrerá um pagamento mensal ao locador (construtora) pelo imóvel construído. Dentro do valor das parcelas ocorrerá o pagamento de um valor principal, relativo à construção do imóvel, além de outra parcela que, embora seja designada contratualmente como aluguel, representa, na prática, a compensação pelos juros devidos à construtora ao longo do período do contrato.

Em cenários de escassez de recursos orçamentários para investimentos em obras, a construção na modalidade Built to Suit pode apresentar uma solução para as necessidades imediatas dos órgãos estatais sem sobrecarga financeira imediata, além de apresentar um importante e novo modelo de investimento para as construtoras.