Lei nº. 14.825/2024 atribui mais segurança jurídica para negócios envolvendo imóveis

Uma inovação que afetará diretamente o mercado imobiliário brasileiro: foi publicada no Diário Oficial da União, em 21 de março de 2024, a Lei nº. 14.825, que altera a Lei nº. 13.097/2015, incluindo o inciso V ao artigo 54, para o fim de prever que a ausência de averbação de constrição judicial na matrícula de bens tornará eventual negócio jurídico imobiliário válido e eficaz.

A nova Lei privilegia o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária e, consequentemente, traz mais segurança jurídica aos negócios envolvendo imóveis, protegendo, primeiramente, os adquirentes de boa-fé, de modo que privilegia que qualquer tipo de restrição judicial que recaia sobre determinado imóvel, inclusive aquelas decorrentes de ação de improbidade administrativa ou hipoteca judiciária, estejam devidamente averbadas na matrícula, sob pena de, não averbadas, não poderem ser apresentadas ao terceiro adquirente de boa-fé.

Trata-se, sem dúvidas, de acréscimo legislativo que assegura a eficácia de negócios jurídicos imobiliários realizados de boa-fé sobre bens declarados indisponíveis pelo Poder Judiciário, validando a fidedignidade dos dados registrados na matrícula do imóvel.

Registre-se que o artigo 54, da Lei nº 13.097/2015, nos seus incisos I a IV, e parágrafo único, já previa que os negócios jurídicos modificativos de direitos reais sobre imóveis prevalecem em relação a atos jurídicos anteriores não registrados ou averbados na matrícula do imóvel. A novidade é que, com o acréscimo do inciso V ao artigo 54, ampliaram-se as exigências legais para que se possa obstar ou desfazer a venda de um imóvel.

A alteração legislativa beneficia também o vendedor contra eventual e futura alegação de fraude à execução, embora não fique inviabilizada esta possibilidade, desde que o exequente demonstre a ausência de boa-fé do terceiro adquirente, sendo este, inclusive o entendimento que vem sendo observado em recentes julgados do Superior Tribunal de Justiça.

Há que se destacar, porém, que a nova Lei não exime, a respeito dos adquirentes de imóveis, a necessidade de realização de práticas prévias à realização dos negócios de compra e venda, pois ainda permanece vigente o previsto na Lei Complementar nº 118/2005 em seu artigo 185, que assim dispõe: presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

De todo modo, na prática, observadas as excepcionalidades do caso concreto, não havendo restrição averbada na matrícula do imóvel, considerar-se-á válida e eficaz eventual transação realizada sobre o bem o que certamente trará mais tranquilidade àqueles que realizarem negócios no mercado imobiliário.