Penhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação comercial – decisão do STF

Por maioria, o Supremo Tribunal Federal fixou entendimento de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, comercial ou residencial. A decisão foi proferida sob Tema 1.127, em julgamento realizado em 8 de março de 2022, com relatoria do Ministro Alexandre de Moraes.

O julgamento se originou no Recurso Extraordinário n° 1.307.334, interposto contra acórdão do TJ/SP que, em impugnação a cumprimento de sentença, negou provimento a Agravo de Instrumento do devedor, deferindo a penhora sobre imóvel residencial em cobrança de contrato de locação comercial.

Em resumo, na ação de cobrança de alugueres em locação comercial, houve penhora sobre os direitos do devedor sobre o imóvel residencial familiar, ensejando impugnação que foi rejeitada em primeira instância, decisão mantida pelo TJ/SP, que decidiu pela prevalência da Lei 8.009/90 [1], que determina que não se pode alegar impenhorabilidade diante da obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

Assim, o recurso extraordinário manejado pelo devedor discutia, à luz dos artigos 1º, III, 6º e 226, da Constituição Federal, a impossibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção ao Tema 295 (RE 612.360), que definia a possibilidade de penhora sobre bem de família de fiador em contrato de locação.

A Suprema Corte então decidiu que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, sob fundamento de que a penhora não viola o direito à moradia do fiador, que exerceu seu direito à propriedade ao oferecer o imóvel como garantia contratual, de livre e espontânea vontade, assumindo os riscos decorrentes de eventual inadimplência do devedor principal.

A decisão considera ainda que restringir a penhora afrontaria os princípios da boa-fé objetiva e da livre iniciativa, ainda que os votos vencidos tenham sido proferidos no sentido de que a prevalência da livre iniciativa resulta na fragilização do princípio da dignidade humana e da proteção à família em favor da execução de dívidas.

Temos que a decisão proporciona maior segurança jurídica ao setor imobiliário e pode evitar maior onerosidade aos contratos de locação, posto que a vedação à penhora sobre o bem dado em garantia pelo fiador por certo ensejaria a necessidade da utilização de outras garantias mais onerosas, como o seguro-fiança bancário e a caução.

Resta saber se, em eventuais Embargos de Declaração, haverá a aplicação da norma prevista no art. 927, §3º, do CPC, com a adoção da técnica de modulação de efeitos, pois a jurisprudência do e. STF, notadamente aquela formada após o julgamento do RE 605.709/SP, aparentava se encaminhar no sentido de reconhecer a impenhorabilidade do bem de família quando a fiança se desse em contratos de locação comercial.

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[1] Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.